최근 부동산 탐험기

부동산 투자는 해야겠고 돈은 없다.

사업으로 잃은 돈과 신용이 걸림돌이 된다.

 

아이는 커가고 최대한 레버리지를 올리려는게 욕심이 될까?

 

아무튼 경매를 다시 시작하려한다. 뭐 시작도 안했었지...

 

돈이 없다. 정말 없다. 빛만 있지.. 신용도 낮다.. 정말 최악의 조건이다. 그래도 방법은 있을것이다.

최소한 부동산에 대한 지식은 얻겠지..

 

대전의 양지타워와 인천의 아주아파트, 청천동의 세종빌라 이 3가지를 보고있다.

 

대전의 양지타워 선순위임차인이 있다. 1동부터 9동까지 있는 곳.

배제대학교와 조달청 사이에 있고. 그 곳이 도로가 좁긴 하지만 교통이 나쁜 환경이 아니다.

 

부동산에 가보았다. 구입하려 왔다고 하고 적은 평수로 보자고 했다. 1동 1층이었다. 3층중 1층..

주위과 조용하고 좀 오래되었지만 관리가 잘되어있었다. 주차장도 넓고..

유치원은 배제유치원과 앞에 다른 유치원이 있지만 초등학교는 조금 멀다.

 

음 일단. 24평형.. 매매가 8000만원.. 전세는 7000이란다. 뭐지???

1동~3동까지는 12층짜리 큰평수, 4동은 가장작은 평수 18평형, 5~8동은 24평형. 9동은 31평형이다.

 

일단 8000만원은 더 나가겠군. 지금 6930만원이구.

임차인은 3,000만원 선순위임차인데 배당신청했다. 문제는 확정일자가 한참후순위다.

이런 전입만 하고 왜 확정일자는 나중에 한거지.. 아무튼 인수이다.

 

다행히 소액임차인으로 해당되어... (이거 채권액이 적다. 저당권 4600만원, 뭐 값는다 쳐도 어짜피 선순위니..)

최소액하면 78837300만원 예상 소모비용

그보다 다 쓰면 세금이 좀더 들어 79061300원

어짜피 인수할거 높게 쓰는게 좋을듯싶다. 낙찰확율이라도 높이자.

777,777,000원하면 79,136,432원 

거의 최소한은 77,709,530원 입찰 -> 79,067,882원

 

그럼 모두 가져간다...

 

음.. 집상태 못보고, 나이가 드신분 같은데 집에 없다. 패문부재이다. 이사비 200만원 관리비도 한 200만원 연채되어있다.

그럼 매매가는 얼마일까?

 

정확하진 않지만 도마동 아파트 가격표에서 2009년 8,000만원 2010년 9500만원

55m2이 8500에도 2012년도에 거래되었는데 이보다는 더 나가지 않을까. 9000만원에서 9500만원이라고 예상한다.

1000/50, 2000/40 전세가는 5000~9000 왜이리 차이가 크지..5,000/9000/6500/7500/8000

매매가는 9500에서 11,500만원이다.

 

9500에 내놓고 9000까지 한다고 하면 1000만원 조금 안되는 수익 얻을 수 있다.

 

1억1,000의 70%, 낙찰가의 80% 6400만원정도 되면

7900 - 6400은 1500만원정도 내돈이 든다.

 

좀 더 가봐야겠다.

 

부동산에서 말하기를 35평형 1억 2천, 31평형 1억 1천인데. 9동도 1억 1천동도 받으려한다고 했다.

 

어쩌면 9900만원이 정확한 시세일지도 모른다.

 

5700만원 입찰가 28,170,000원

인천건은 지하인데... 이것도 선순위이다. 70% 현재가로 낙찰 받아도 보증금 모두 다 가져간다.

근데 지하라서 팔기는 힘들듯 싶다. 이건 임대인데.. 500의 30정도가 최대 받을 것으로 예상된다. (부동산 유선상 통화)700

밤 9시 넘게 가서 불이 켜져있음에도 들어가지 못했다. 절실하지 못한건지.. 정말 용기가 없는건지..

동네만 4바퀴 돌았다.

부동산 왈 가끔 습기차는 방도 있기는 하다. 동네 주문 말 그리 심한곳 거의 없다. 그리고 빌라임에도 관리사무소가 있고 청소돈도 겉어서 내고 있다. 관리가 꽤 잘되고 있다. 도시가스에 부평구청에서 정말 걸어서 5분거리이다.

주위에 큰 슈퍼 2개, 파리바게트 병원 등 지역자체가 약간 노후되긴 했지만 괜찮은 듯싶다.

 

전용면적 39.74m2 (12.02평)

4%로 80%까지 빌린다고 했을때 28,170,000원 낙찰시 28,667,720원 명도에 드는 이사비 제외

3,000만원으로 예상시 2400만원이면 600만원 내돈 들고 이사비 120만원 한다고 하면 720만원 든다.

보증금 500이나. 220만원 내돈.

 

120만원 한달 10만원, 30 받는다고 하면 1년이면 본전 찾고. 그 다음부터 수익

25 받는다고 하면 한달 15만원씩 1년 6개월이면 본전 찾는다.

 

6%라면  180만원 한달 15만원

그리고 월세 나갈때 쯤 매매부터 먼저 내어두고 오르면 수익...

 

이것도 나쁘지 않다.

 

일단 목요일 집을 보기로 했으니 어떠한지 확인해보자.

 

부동산 실거래에서 전세 월세 보자

39.74 = 5,500만원, 32.1 = 2,500만원

39.74 = 7,000만원, 32.1 = 1000/30

39.74 = 5,000만원

39.74 = 3,000만원 (반지하??) -> 1000 / 20 이나 500 / 25(20)

39.62 = 6,000만원

39.86 = 6,000만원

 

38.28 = 1,000/40   34.54 = 1000 / 30

39.72 = 500/ 40